广州市2019年基准地价更新听证会举行

基准地价对房企和置业者来说具有重要意义，近日，广州市2019年国有建设用地使用权基准地价更新成果举行公开听证会。听证代表在听取《广州市2019年国有建设用地使用权基准地价更新成果》介绍后，就价格参考依据、基准地价的应用、与城市更新及规划的衔接等问题进行了质询和探讨，同时提出了进一步修改完善的意见。市规划和自然资源局将根据听证代表的意见，对基准地价成果进行修改完善后报市政府审批，并正式公布。
基准地价反映区域土地平均价格
基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，在平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。它包含土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费。
基准地价为正常房地产供需状况下的区域土地市场平均价格，土地进入标准的“招拍挂”程序时政府所要确定的底价，正与这个区域的土地基准价格高度相关。按照相关规定，市、县原则上必须每2到3年更新一次基准地价。广州市已先后公布实施了7次基准地价，基准地价定期更新工作已逐渐纳入制度化、规范化轨道。
凸显重点发展区域潜在土地价值
市规划和自然资源局有关负责人表示，本次基准地价更新成果符合广州市房地产市场的实际情况。既反映了公开出让土地市场价格变化的总体趋势的情况，又体现了基准地价的均质特点。
各用途基准地价变化与公开出让土地市场成交趋势及幅度一致。但基准地价与公开出让市场成交价格也存在内涵上的不同，基准地价为正常房地产供需状况下的区域土地市场平均价格，具有普遍性，而公开出让地块价格受用地规模、规划条件、市场行情、周边环境等因素影响，具有特殊性。
此外，更新成果还凸显了广州重点发展区域潜在的土地价值。随着城市基础设施和生活配套设施的不断投入，区域生活环境和居住环境发生较大改善，土地附加价值提升。本次基准地价成果中，重点发展区域地价水平相对高于全市平均水平。
本次调整内容
1.更新价格基准日。全市价格基准日统一由2017年1月1日更新为2019年1月1日。
2.调整设定容积率
现行基准地价中住宅、办公用途是按照行政区范围（中心九区、增城区、从化区）进行容积率内涵差异化设定，其中办公用途中心九区容积率为3.6、从化区和增城区容积率为3.0；住宅用途中心九区容积率为2.7、从化区和增城区容积率为2.1。本次基准地价更新中调整为按照级别高低进行容积率内涵差异化设定，相对更为合理。其中，办公用途一至八级容积率设定为3.6、九至十一级容积率设定为3.0；住宅用途一至八级容积率设定为2.7、九至十二级容积率设定为2.1。
3.调整各用途级别范围
结合最新的行政区边界、路网、水系以及房地产市场运行情况，本次基准地价各用途级别根据最新的土地分类定级结果进行了范围调整。
4.完善基准地价分类体系
（1）一级分类调整
现行基准地价一级分类“商服用地”的说法统一修改为“商业用地”，主要因为土地利用现状分类二级类中零售商业用地及商务金融用地对应的一级类均为商服用地，即商服用地应涵盖商业用地及办公用地，广州市已分别建立商业用地和办公用地基准地价。
（2）二级分类调整
现行的基准地价中并未明确提出新型产业用地（MO）概念，在二级用途修正系数表中以“创新型产业用地”作为表述，修正系数为工业用地的1.5倍。
鉴于2019年3月30日广州市正式公布了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，明确了新型产业用地（MO）的用地概念及供地、规划管理等一系列问题，故本次基准地价将“创新型产业用地”表述调整为“新型产业用地（M0）”，参照该办法，新型产业用地（MO）修正系数调整为办公用地的0.2倍。